Sitios contaminados: quién es responsable de remediar un suelo contaminado

Un sitio contaminado es un predio, cuerpo de agua o instalación donde la concentración de una sustancia excede los límites que la NOM aplicable considera seguros, como consecuencia de actividades humanas. La LGPGIR distingue dos rutas de origen: un pasivo ambiental (contaminación acumulada de operaciones pasadas, muchas veces sin documentar) y una emergencia ambiental (un derrame o fuga reciente e identificable).

La regla general es que responde quien contaminó. El problema práctico aparece cuando esa persona o empresa ya no existe, cambió de razón social, o simplemente nunca se identificó con certeza — situación común en predios industriales que han cambiado de dueño varias veces. En esos casos, la autoridad puede exigir la remediación al propietario o poseedor actual del predio, aun sin haber causado la contaminación, precisamente porque es quien tiene control sobre el sitio hoy.

Esto conecta directamente con lo que ya explicamos sobre comprar o rentar una nave industrial: heredas la responsabilidad sobre lo que hay en el predio, no solo el papel de la operación que planeas instalar.

La norma de referencia más usada es la NOM-138-SEMARNAT/SS-2003, que fija los límites máximos permisibles de hidrocarburos en suelo y establece las especificaciones de muestreo y análisis para caracterizarlo. Existe también la NOM-147-SEMARNAT/SSA1-2004, específica para metales pesados y otras sustancias inorgánicas.

El procedimiento típico inicia con un diagnóstico ambiental del predio: muestreo en puntos representativos, análisis de laboratorio acreditado, y comparación contra los límites de la norma aplicable según el uso de suelo (industrial, comercial, residencial — los límites permitidos varían según quién estaría expuesto). Si el resultado excede el límite, el sitio se clasifica formalmente como contaminado y se activa la obligación de remediar.

Un diagnóstico preventivo, antes de comprar o rentar, cuesta una fracción de lo que cuesta descubrir la contaminación después de haber firmado — momento en el que ya eres poseedor del predio y, en la práctica, candidato a responsable de la remediación.

Un pasivo ambiental es contaminación de origen histórico, a veces de décadas, sin un responsable claro o con un responsable que ya no puede identificarse. El proceso para atenderlo suele ser más largo: primero hay que documentar el origen y la extensión antes de poder exigir o ejecutar la remediación.

Una emergencia ambiental es un evento reciente e identificable — un derrame, una fuga, un accidente de proceso — con un responsable claro en el momento del hecho. Aquí la obligación es inmediata: reportar a la autoridad, contener el derrame, y presentar el programa de remediación en plazos mucho más cortos que los de un pasivo ambiental heredado.

La diferencia importa porque determina la urgencia y quién carga con el costo: si tu planta genera una emergencia ambiental hoy, tú eres el responsable directo, sin ambigüedad. Si compras un predio con un pasivo de la operación anterior, la discusión sobre quién responde puede volverse compleja, y conviene resolverla antes de firmar, no después.

Antes de firmar, una due diligence ambiental que incluya diagnóstico de suelo (no solo revisión documental de permisos) es la única forma real de saber qué estás adquiriendo. Un predio con historial de procesos que usan solventes, combustibles o metales tiene probabilidad razonable de pasivo ambiental, aunque el vendedor no lo mencione — muchas veces porque tampoco lo sabe.

Si el diagnóstico confirma contaminación antes de firmar, tienes palanca de negociación real: ajustar precio, exigir que el vendedor remedie antes del cierre, o incluir cláusulas contractuales que trasladen la responsabilidad de forma explícita. Si descubres la contaminación después de firmar, esa palanca prácticamente desaparece y la remediación queda, en los hechos, en tus manos.

Más allá de la sanción administrativa, un sitio contaminado sin remediar es un pasivo que aparece en cualquier due diligence futura — tuya como vendedor, o de un comprador potencial. Postergar la remediación no elimina el problema, solo lo traslada a quien intente vender, ampliar o refinanciar el predio más adelante.